Անշարժ գույքի շուկան պասիվ վիճակում է, գներն իջնում են

Դեռ անցյալ տարվանից փորձագետները կանխատեսում էին, որ անշարժ գույքի շուկայում գնանկում է լինելու։ Դա կապվում էր եկամտային հարկի հետվերադարձի ծրագիրը դադարեցնելու եւ շինարարական կազմակերպություններին սպասվող ճգնաժամի, վաճառքի տեմպերի կտրուկ անկման հետ։ Այսօր արդեն կանխատեսումներն իրականանում են։ 
Ըստ վիճակագրական կոմիտեի տվյալների՝ Երեւանում անցյալ տարվա հունվարին գրանցվել է 3 հազար 678 գործարք, դեկտեմբերին՝ 6 հազար 26, իսկ արդեն այս տարվա հունվարին ընդամենը 5 հազար 47 գործարք է կնքվել։ Նույն միտումը գրանցվել է նաեւ մարզերում։ 

Արագածոտնում անցյալ տարվա դեկտեմբերին կնքվել է տան առքուվաճառքի 1 756 գործարք, իսկ այս տարվա հունվարին՝ 1191։ Արարատում 2023-ի դեկտեմբերին 2 հազար 52 տուն է վաճառվել, իսկ հունվարին՝ 1 425։ Արմավիրում անցյալ տարեվերջին 1 961 գործարք է կնքվել, այս տարվա հունվարին՝ 1 381։ Գործարքների պասիվությունը նկատելի է նաեւ մյուս մարզերում, անգամ՝ Սյունիքում ու Վայոց Ձորում, որտեղ վաճառքի տեմպերն ամենացածրն են։ Սյունիքի մարզում հունվարին ընդամենը 531 գործարք է եղել՝ դեկտեմբերին կնքված 829-ի դիմաց։ 

Ընդհանուր առմամբ, հունվարին ՀՀ-ում անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացվել է 16 հազար 394 գործարք, այն դեպքում, երբ 2023-ի դեկտեմբերին այս թիվը կազմել է 21 հազար 668, իսկ 2023-ի հունվարին՝ 13 հազար 506։ Տեսնում ենք, որ այս տարի գործարքների թիվն ավելի շատ է նախորդ տարվա համեմատ, սակայն տարեվերջի համեմատ առքուվաճառքի տեմպն ընկել է, ինչը չէր կարող չանդրադառնալ անշարժ գույքի գների վրա։ 

Անշարժ գույքի շուկայում աշխատող գործակալությունները նկատել են գների իջեցում։ «Բնակարանների գները շուկայում նվազում են։ Վաճառք կա, բայց գներն իջնում են»,- ասում է «Կալիբրի» գործակալության տնօրեն Ռուստամ Գրիգորյանը։ 

Նա նկատել է, որ գնային փոփոխության գործընթացն արդեն երկար ժամանակ է առկա, ինչը պաշտոնական վիճակագրության մեջ կարող է միանգամից չերեւալ։ «Սկսվել է այդ գործընթացը 23 թվականի երկրորդ կեսից՝ աշնան ամիսներին, եւ հիմա պահանջարկն իջնում է։ Հիմա վաճառողները տեսնում են, որ ակտիվություն չկա, գնորդները քիչ են, գործարքները քիչ են, կամաց-կամաց սկսում են գին իջեցնել։ Բացի դա, այս պահին շուկայում վաճառահանված գներն այնքան էլ չեն համապատասխանում վաճառքի իրական գներին։ Գնորդն ավելի շատ առնում է շուկայականից ցածր գնահատված գույքը։ Այսինքն՝ իջնելու պրոցեսը կա, բայց վաճառահանված գույքի 90 տոկոսի գներն ադեկվատ չեն, վաճառողները չեն պատկերացնում շուկայի իրավիճակը։ Անցնում է ժամանակ, հետո նոր իրենք հասկանում են, որ գույքը չի վաճառվում, ու նոր գին են իջնում»։ 

Հարցին, թե որքանով է էժանացել գույքը, Ռուստամ Գրիգորյանը պատասխանում է․ «Երեւի, մի տասը տոկոսի չափով։ Ստույգ թիվ կդժվարանամ ասել։ Այս պահին մենք ներսից դիտարկում ենք, որ ուռճացված գներն իջնում են՝ դառնալով ռեալ։ Հիշո՞ւմ եք, թե անցյալ տարվա շուկայի նկարագիրն ինչ էր ասում՝ 30 տոկոս նվազել էր գործարքների քանակը, բայց գինը 11 տոկոս բարձրացել էր»։ Ըստ Ռուստամ Գրիգորյանի՝ այժմ այս իրավիճակը փոխվում է։ 
«ԱՐ-ԳՈ ռիելթի» գործակալության մամուլի հետ կապերի պատասխանատուն ասում է․ ընկերության տվյալներով՝ կառուցապատողները չեն շտապում գին իջեցնել։ Հակառակը՝ տեսնելով, որ ընկերությունը կարողանում է վաճառել իրենց գույքը, մի բան էլ գին են բարձրացնում՝ մի 40-30 հազարով։ «Նման ընկերությունների հետ մենք էլ չենք աշխատում»։ 

Ռիելթորական ընկերության տվյալներով՝ եթե կա գնիջեցման գործընթաց, ապա այն չի վերաբերում առաջնային, այսինքն՝ նոր անշարժ գույքին։ Երբեմն որոշ կառուցապատողներ որոշում են, օրինակ, մի 10 բնակարանի գինն իջեցնել։ «7-րդ մասիվում, օրինակ, քմ-ն 460 հազար դրամով էին բնակարանները վաճառում, հետո կառուցապատողը որոշեց, որ տասը բնակարանների գինը կարող է 40 հազարով զեղչել։ Սակայն համատարած գնիջեցում կառուցապատողների մոտ չկա,- ասում է «ԱՐ-ԳՈ ռիելթիի» մամուլի քարտուղարը։- Կամ՝ մենք կառուցապատողներին ասում ենք՝ վաճառքի գներն իջել են, մի քիչ զեղչեր արեք, օրինակ՝ քմ-ում մի 10-15 հազար դրամով։ Այսպիսի գնիջեցում արվում է, բայց ոչ համատարած»։ 

«Պրեմիում ռիելթի» ընկերության գործակալն էլ իր դիտարկումը ներկայացրեց։ «Այո, գներն իջել են, ինչը վերաբերում է հիմնականում երկրորդական շուկային։ Սա, ինձ թվում է, կապված է ռուսների հեռանալու հետ։ Մեր դիտարկմամբ՝ դեկտեմբերից պասիվություն կա շուկայում։ Վերջին երկու ամիսը՝ փետրվար-մարտը, պասիվությունը զգացնել է տալիս երկրորդական շուկայի վաճառքի վրա։ Վարձակալության շուկան էլ գտնվում է շատ պասիվ վիճակում, գներն էժանացել են, չեն հասել այն ժամանակվա գներին, երբ ռուսները նոր էին գալիս, բայց իջել են։ Սա, ինձ թվում է, գործոններից մեկն է, մյուսն էլ երկրի խառը վիճակն է։ Այնպես չէ, որ գնորդ չկա, ուղղակի հասկանալով իրավիճակը՝ մարդիկ չեն շտապում ներդրում կատարել»։ 

Կարո՞ղ է երկրի խառը վիճակն անշարժ գույքի շուկայում գնիջեցման գործոն լինել այս պահին։ Տնտեսագետ Սուրեն Պարսյանը, ով ձեռքն անշարժ գույքի շուկայի զարկերակին է պահում, նշեց՝ միանշանակ, բացասական սպասումները մեծ են։ 

«Մարդիկ խոշոր կապիտալ ներդրումներ չեն անում կամ սպասում են իրավիճակի լրացուցիչ պարզեցման։ Նաեւ շուկայում դեռեւս սպեկուլյատիվ գնային ֆոնը բարձր է, հատկապես՝ երկրորդական շուկայում։ 60-70 տարվա պանելային շենքի քառակուսու գինը 2000-3000 դոլար է, եւ, բնականաբար, սա անտրամաբանական է։ Իսկ առաջնային շուկայի դեպքում շուկան գերհագեցած է՝ հաշվի առնելով վերջին տարիների վայրի կառուցապատումը, առանց հաշվի առնելու քաղաքաշինության նորմերը, պահանջարկի առկայությունը»։ Բանկերի պահպանողական վարքագիծը, ըստ տնտեսագետի, եւս կատարում է իր դերը։ «Հատկապես երկրորդական շուկան չեն վարկավորում կամ ցածր հիպոթեքային վճարումներ են առաջարկում, եւ սա իր ազդեցությունն ունենում է շուկայի պասիվության վրա»,- ասում է Պարսյանը։ Ինչ վերաբերում է ռուսների գալ-գնալուն, ապա սա եւս նպաստում է գնիջեցմանը։ «Ռուսները, գալով Հայաստան, կտրուկ բարձրացրին անշարժ գույքի վարձակալության գները, եւ շատերը գույք էին ձեռք բերում վարձով տալու նպատակով։ Հիմա այս ներդրումը դարձել է ոչ այնքան շահութաբեր, քանի որ վարձերի գներն իջել են, եւ բավականին դժվար է գույքը գումարի վերածել»։