«Հրապարակ». Այսքան անտուն-անտե՞ղ ենք ունեցել մեր երկրում, որ քաղաքի մեջ քաղաք են սարքում

Երեւանում մարդիկ սկսել են բնակարան քիչ գնել, hատկապես՝ Կենտրոնում, Արաբկիրում։ Բնակարանների առքուվաճառքի գործարքներն անցյալ տարվա համեմատ նվազել են 30 տոկոսով։ Վիճկոմիտեն հրապարակել է առաջին 9 ամիսների տվյալները, որոնց համաձայն՝ այս տարվա հունվարից մինչեւ սեպտեմբեր Երեւանում իրականացվել է բնակարանների առքուվաճառքի 6 հազար 40 գործարք, մինչդեռ անցյալ տարի 8 հազար 678 էր գրանցվել։ Նվազել է նաեւ տան գրավով հիպոթեքային վարկավորման գործարքների թիվը։ Այս միտումը նոր չէ, վերջին երկու տարիներին է նկատվում։ Կադաստրի կոմիտեի անշարժ գույքի գրանցման վարչության նախկին պետ Հակոբ Մարտիրոսյանին խնդրեցինք ներկայացնել անկման պատճառները եւ հեռանկարները։ 

- Ինչո՞ւ է Երեւանում բնակարանների առքուվաճառքը տարեցտարի կրճատվում։ 

- Նախ՝ պետք է հարցնել, թե ինչու էր բարձրացել գործարքների թիվը։ Աշխարհաքաղաքական  վիճա՞կն էր լավ, տարածաշրջա՞նն էր կայունացել, պատերազմից, ցնցումների՞ց էինք զերծ։ Ինքն իրենով անշարժ գույքի շուկան պետության վիճակի բարոմետրն է։ Երբ որ ուժեղ ցնցումներ ես ունենում, եթե ոչինչ էլ չանես, ուղղակի ուսումնասիրես տվյալ երկրի անշարժ գույքի շուկան, բավարար է՝ պատկերացնելու համար, թե ինչ վիճակ է երկրում։ Մենք արհեստականորեն շուկան ակտիվացրել ենք՝ զուտ եկամտահարկի հետվերադարձի օրենքի ընդունմամբ։ Ինձ չի թվում, որ այս շուկայում տան այդքան պահանջարկ կար։ Ուղղակի շատերը ձեռքի հետ ասացին՝ դե, կորած փող է, գնում է բյուջե, թող վարկիս մարմանը գնա, էլի։ 

- Սխա՞լ էր եկամտահարկի հետվերադարձի օրենքն ընդունելը։ 

- Ոչ թե սխալ էր, այլ դրանով որոշել, որ շուկան ակտիվացել է, որ մարդկանց կենսամակարդակը բարձրացել է, երկիրը դարձել է տնտեսապես հետաքրքիր, մանավանդ՝ ներդրողների համար, ճիշտ չէր։ Հիմա եկամտահարկի վերադարձ ունես, մի մոռացեք, որ մոտ 80-100 հազար պետծառայող ունենք, որոնք ֆինանսավորվում են մինչեւ 100 հազար դոլարի սահմաններում։ Եկամտահարկի հետվերադարձի օրենքով, եթե չեմ սխալվում, մինչեւ 50 մլն-ի դեպքում եկամտահարկը կարող ես հետ ստանալ։ Դրանից ավելի չի ֆինանսավորվում, ու դա արվում է մեկ անգամ՝ մի ընտանիքին, անձին։ Հիմա պատկերացրեք՝ սա սպառվեց։ Ինչքա՞ն կարող են եկամտահարկ վերցնել։ Բայց արդյո՞ք մեր շուկան իրականում ուներ այդքան պահանջարկ, որ այդքան շինարարություն արվեց ու հիմա էլ ընթանում է։ Մենք քաղաքի մեջ քաղաքներ ենք սարքում՝ 40 հազար քմ, 100 հազար քմ, 1 մլն քմ թաղամասեր ենք կառուցում։ Դրանք պետք է վաճառվեն, ես ուզում եմ հասկանալ՝ ովքեր են դրանց գնորդները, ու չեմ կարողանում հասկանալ։ Այսքան անտուն-անտե՞ղ ենք ունեցել մեր երկրում, որ քաղաքի մեջ քաղաք են սարքում։ Կամ՝ այդ նույն գյուղացին, որն ինչպես վատ ապրել է, այնպես էլ վատ ապրում է, եւ հասկանալի է, որ նա չէ այդ գույք ձեռքբերողը։ 

- Ինչպե՞ս համադրել այն, որ անշարժ գույքի գործարքները կրճատվել են, սակայն օրեցօր նորակառույցներ են տնկվում Երեւանում։ 

- Համադրել դա՝ անհնար է, այդ բնակարանները, որ կառուցում են, դա թելադրված է ոչ թե պահանջարկով, այլ՝ հիպոթեքային վարկավորմամբ։ Աստված մի արասցե, եթե, օրինակ, ինչ-որ մի հզոր շինարարական ընկերություն, ասենք՝ «ՄՄ Մայնինգը», գնա սնանկության։ Նա իր հետ քաշելու է՝ մի քանի բանկ տանի, որովհետեւ միլիարդավոր դոլարների վարկ ունի։ Ու այդ դոլարները վարի են գնալու։ Քառակուսի մետրը 2500-3000 դոլարով ոչ մի տուն չի ծախվելու, դա ակնհայտ է։ Այդ գներն ապուշ գներ են, ինչ-որ մեկի կողմից թելադրված։ Շինանյութի գինն իջնում է, իսկ տան գներն անհասկանալի բարձրանում են։ Սա նշանակում է, որ մի պահ եկամտահարկի հետվերադարձն իր սեւ գործն արեց՝ բացասական իմաստով։ Իմ, քեզ համար դա դրական էր, որովհետեւ կարող էինք բնակարան ձեռք բերել, բայց դա պետության, բյուջեի, վաղվա ֆինանսական շուկայի համար վտանգավոր գործիք է։ Ուռճացնում է շուկան, ավել փող է մտնում շուկա, բնակարանները կառուցվում են, իսկ մնացածն արդեն տուժում են։ Սկսում են այդ մոլուցքին տրվելով՝ ամբողջական քաղաքներ սարքել՝ մտածելով, որ ով որ ծնվում է, եկամտահարկի հետվերադարձից պետք է օգտվի։ Մինչդեռ չեն հասկանում, որ դու ունես սահմանափակ քանակությամբ անձինք, ովքեր օգտվում են եկամտահարկից, որ ամեն մարդ իրեն թույլ չի տա, ու հիմնականում պետապարատն ու հարուստ բիզնես-հիմնարկներն են դրանից օգտվում։ 

- Բնակարանների վաճառքի կրճատումը նաեւ եկամտահարկի ծրագրի վերացման հետեւանք չէ՞։ Եկամտահարկի հետվերադարձով գործարքներն արդեն չեն կարող վերաբերել Կենտրոնին, Արաբկիրին, իսկ 25 թվականից էլ չի գործելու, չէ՞։ 

- Այնտեղ, որտեղ որ ժամկետով սահմանափակված է՝ առաջին, երկրորդ գոտիներում, առանձնապես շինարարություն էլ չկա։ Առաջին գոտին Փոքր կենտրոնն է, որտեղ էլ շենքեր կա՛մ չկան, կա՛մ եթե կան, 6-7 հազար դոլար է քմ-ն, եւ ոչ ոք չի մոտենում։ Ով որ պետք է գներ, առավ արդեն, ով էլ որ կառուցապատելու էր այդ շենքերը, արդեն հիմքը գցած, այդ շենքերը վաճառեցին։ Դա չի վերաբերում հունվարի 1-ից հետո կառուցվածներին, բայց մինչ այդ կատարված գործարքների վրա ազդում է։ 

- Հիպոթեքային շուկայում եւս գործարքների կրճատման միտում կա։ Ինչո՞ւ։ 

- Երկու պատճառ կա։ Բանկերը ռիսկերն արդեն հասկանում են։ Մենք գալու ենք նույն վիճակին, ինչ որ Միացյալ Նահանգները՝ 2008 թվականին, որտեղ ճգնաժամը սկսվեց հենց անշարժ գույքի, հիպոթեքային  շուկայի կոլապսից։ 

- Մեզ է՞լ է դա սպառնում։ 

- Իմ կարծիքն է, որ շատ շուտով մենք դրա ձայնը կլսենք, որովհետեւ ձնագնդիկի էֆեկտ ունի այս աղետը ֆինանսական շուկայում ու պայթելու է, միանշանակ։ Եթե մեկ մեծ շինարարական կազմակերպություն մեկ-երկու բանկի հետ պայթեց, դա ոչինչ, բայց հազարավոր, եթե ոչ` տասնյակ հազարավոր ավանդատուներ այդ դեպքում կանգնելու են փաստի առաջ։ Այս շուկայի վերլուծությունը միշտ էլ ունեցել է, այսպես կոչված, դիվերսիոն բնույթ շուկայում։ Այսինքն՝ մարմինները, որոնք պետական կամ տեղական ինքնակառավարման տակ են գործում, ամեն դեպքում ինչ-որ մի ինֆորմացիա պետք է, չասեմ՝ խեղաթյուրեն, բայց շեղեն, այլ կերպ ներկայացնեն, որ շուկային չվնասեն։ Սա նոր բան չէ եւ դեռ Սովետմիությունում կար։ Այն ժամանակ ԿԳԲ-ում կար հատուկ վարչություն, որը զբաղվում էր շուկայի վերլուծությամբ: Ենթադրենք՝ արտադրվում էր խալի կամ մեքենա, որոնց իրական արժեքը որոշել անհնար էր, քանի որ պաշտոնապես դա կոպեկներ արժեր։ Բանվորին տվել են 120 ռուբլի, ժեշտը կոպեկ էր, ջուրը կոպեկ էր։ Ի՞նչ էին անում։ ԿԳԲ-ն դուրս էր գալիս այդ մեքենաներով շուկա, ու սկսում էին գին ասել՝ 10 հազար ռուբլի, 15 հազար ռուբլի։ Որ գնով որ վաճառվում էր առաջին մեքենան, դա էլ դառնում էր նրա թողարկման պետական արժեքը։ Նույնն անում են այստեղ․ նայում են՝ շուկայում ինչ վիճակ է, նայում են՝ մի քիչ անկում կա, ու չզարմանաք, որ պետական մարմինները՝ կադաստրը կամ վիճկոմիտեն տեղեկատվություն տարածեն, թե ով է ասել, որ շուկան փլուզվում է: Տեղեկություն տարածեն, թե սա շուկայի փլուզում չէ, այլ սեզոնային անկում է։ Օրինակ՝ անցյալ տարի էլ, նախանցյալ տարվա համեմատ, կար անկում։