Российско-украинская война началась 24 февраля 2022 года. Запад ввел жесткие санкции против России, после чего большое количество российских граждан покинуло страну. Среди них было много людей, имевших рабочие связи с другими странами, а также тех, кто выступал против войны по идеологическим соображениям. Именно тогда началась масштабная миграция в Армению. Число прибывших из России в Армению с января по август 2022 года стало рекордным - 654 648 граждан России. Естественно, приток российских релокантов оказал значительное влияние на экономику Армении. Выросли цены на рынке недвижимости, особенно на аренду жилья. Также был зафиксирован рост цен на товары и услуги.
Андраник Арутюнов, член Совета агентств недвижимости Армении, в беседе с нами отметил, что до начала российско-украинской войны, начиная с 2017-2018 годов, активно развивались как вторичный рынок недвижимости, так и первичный, в частности в Ереване, благодаря предоставлению субсидируемых кредитов. До притока граждан России рынок аренды работал стабильно и был наиболее активен в летние месяцы, в период активного туристического сезона. Второй пик активности приходился на осень, когда студенты переезжали в Ереван для учебы. Однако, по словам Арутюнова, ранее цены никогда не повышались столь резко. «В эти два сезона цены росли примерно на 5-10%, и мы можем объяснить этот рост инфляцией, то есть обесцениванием денег. Курс валюты также оказывал значительное влияние», - сказал он. По словам нашего собеседника, до начала российско-украинского конфликта рынок работал стабильно, и резкого роста цен не наблюдалось. Во время первого потока миграции в Армению прибыли сотрудники логистических компаний и представители ИТ-сферы. Им было удобно пересекать границу по внутренним паспортам, а также открывать счета в армянских банках для получения и перевода денег. Поскольку у них была высокооплачиваемая работа и необходимость в быстром заселении, они были готовы арендовать жильё по высокой цене. «Первый поток был беспрецедентным за 30 лет нашей государственности. Мы никогда не сталкивались с таким количеством приезжих ни за год, ни за месяц. Большинство этих людей арендовали квартиры в Ереване, преимущественно в центре города. В основном они снимали роскошные квартиры, и их стоимость выросла в два-три раза. Например, квартиру, которую ранее можно было арендовать в центре за тысячу долларов, стали сдавать за 2500 долларов. Сейчас же её можно снять за 1000-1500 долларов», - отметил Арутюнов.
В ежегодном анализе рынка недвижимости, подготовленном комитетом кадастра за 2021 год, отмечается, что общее количество зарегистрированных юридических сделок на территории республики составило 201 563. Из них лишь 4 621 сделка была совершена иностранцами, что составляет всего 8,2% от общего числа. Общее количество зарегистрированных сделок по аренде в том же году составило 11 432, что соответствует 5,7% от общего числа сделок. В ежегодном анализе за 2022 год указано, что количество сделок купли-продажи составило 204 910, из которых 4 936 сделок были зарегистрированы иностранцами, причем только 1 763 из них выступали в качестве покупателей. Количество сделок по аренде в 2022 году составило 10 638, что составляет 5,2% от общего количества. В 2023 году наблюдается резкое сокращение количества сделок купли-продажи на рынке недвижимости, которое составило 116 138.
При этом число договоров купли-продажи, заключенных иностранцами, составило 2 256, из которых лишь 747 были покупателями. Также зафиксировано снижение числа сделок по аренде: по сравнению с 2022 годом, в 2023 году было заключено всего 5 753 сделки по аренде, что составляет 5,0% от общего количества. Согласно данным анализа комитета кадастра, несмотря на значительный приток граждан России и резкий рост цен, большинство прибывших не рассматривали Армению как место для долгосрочного проживания. В результате количество сделок купли-продажи не претерпело значительных изменений, однако на рынке недвижимости наблюдался неконтролируемый рост цен. Бывший министр финансов, международный консультант по управлению общественными финансами Вардан Арамян, комментируя ситуацию, вызванную притоком релокантов, отметил, что это привело к увеличению спроса. Однако он подчеркнул, что строительный бум был изначально обусловлен внедрением механизма возврата подоходного налога, а спрос, созданный релокантами, лишь усилил этот процесс. В результате мы стали свидетелями роста цен как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды. Бывший министр финансов напоминает, что пребывание релокантов в Армении носит временный характер, что создает дополнительные риски для экономики.
Шоковый рост, сопровождающийся оттоком релокантов, может привести к снижению спроса и, соответственно, падению цен. При положительном шоке на рынке недвижимости цены растут мгновенно, что фиксируется на онлайн-платформах. Однако при отрицательном шоке снижение цен происходит постепенно и с задержкой. Вместо резкого падения цен можно наблюдать увеличение количества предложений на рынке: их число обычно удваивается, в то время как цены остаются на прежнем уровне. Дополнительным риском, связанным со спросом, созданным релокантами, является угроза банкротства для многих застройщиков, - отмечает Арамян.
Айка Алоян
