Եթե պետությունը բարձրացնում է տան գույքահարկը, պետք է պատրաստ լինի գնել այն. Հրանտ Բագրատյան

Հարցազրույց ՀՀ նախկին վարչապետ, տնտեսագիտության դոկտոր Հրանտ Բագրատյանի հետ.

- Պարոն Բագրատյան, վաղվա կառավարության նիստի օրակարգում ներառված է անշարժ գույքի շուկայական գնահատման կարգը սահմանելու մասին օրենքի նախագիծը։ Սպասվում է, որ այն բերելու է գույքահարկի բարձրացման։ Որքան գիտեմ, 2009 թվականին հրապարակված Ձեր «100 քայլ» ծրագրի կետերից մեկը գույքահարկի բարձրացումն է։ Փաստորեն, սա դրական նախաձեռնությու՞ն եք համարում։

- Այն իմաստով, որ գույքահարկի դերը պետք է փոխվի, այո։ Դա հասկանալի է։ Սակայն պետք է անմիջապես նշեմ, որ ծանոթ եմ այդ օրինագծին e-draft.am կայքից և պարզապես ապշած եմ դրա՝ մեղմ ասած, անորակությունից։

- Կհիմնավորե՞ք։ 

- Խնդիրն այն է, որ մեր տարեկան բյուջեյում գույքահարկը մոտ 15-ից 17 մլրդ դրամ է, այսինքն, բյուջեյում այն կազմում է 1-ից 1,2 տոկոս։ Զարգացած երկրներում սովորաբար այն կազմում է 4-5 տոկոս։ Միջին զարգացած երկրներում՝ 2,5 -3 տոկոս։ Ընդ որում մոտեցումները տարբեր են։ Մեզ նման երկրների համար ճիշտ կառավարման դեպքում գույքահարկը պետք է կազմի 1,5-ից 1,7 տոկոս։ Ըստ այդմ, 2009-ին ես գրել էի, որ գույքահարկի դերը պետք է մի փոքր բարձրացնել, և տարեկան 15-17 մլրդ դրամի փոխարեն մենք պետք է ի վիճակի լինենք հավաքել 25-ից 27 մլրդ դրամ, այն էլ հիմնականում մեծահարուստների շքեղ գույքի հաշվին։

-  Բայց մենք աղքատ երկիր ենք, մեզ պե՞տք է այս պահին գույքահարկի բարձրացում։

- Աստիճանական բարձրացումն ըստ էության պարտադիր է, որովհետև եթե դա չանենք, սկսվում է հարստության կուտակում անշարժ գույքի ձևով, ինչը ավելացնում է բևեռացումը հարուստների ու աղքատների միջև և ի վերջո հարուստների խնայած միջոցները կուտակվում են ու չեն գնում արտադրության ընդլայնմանը։ Նրանք շահագրգռված են լինում անընդհատ տներ կառուցել ու բնակարաններ ձեռք բերել։ Եթե ուշադիր նայեք կառավարության ու ԱԺ նախկին և ներկա կայքերը, ապա ունևորների անշարժ գույքը մեծ տեսակարար կշիռ է կազմում։ Մենք ունենք իրավիճակ, երբ բնակչության մի մասը մեծ ծավալի անշարժ գույք է կուտակել՝ բնակարաններ ու առանձնատներ, իսկ մյուսները դա էլ չունեն, և չկան աշխատատեղեր։ Մարդիկ հասկանում են, որ ցածր գույքահարկի պայմաններում հարստությունը ճիշտ է վերածել անշարժ գույքի։ Սա տանում է հիմարության։ Այս երկրում անշարժ գույքից բացի այլ ոլորտները ևս պետք է գրավիչ լինեն ներդրումների համար։  

- Հիմա վերադառնանք այս օրենքին։ Ի՞նչ առարկություններ ունեք օրենքի հետ կապված։

- Ներկայացված է վատ փաստաթուղթ, սկսած անվանումից՝ «անշարժ գույքի կադաստրային արժեքի շուկայական գնահատման կարգ»։ Սա, իմ կարծիքով, անհեթեթություն է։ Անշարժ գույքի գինը լինում է կամ շուկայական, կամ կադաստրային։ Կադաստրային արժեքն այն է, որ տվյալ գույքը՝ բնակարանը, հողամասը, ըստ մակրոտնտեսական ցուցանիշների, կարող է բերել այսքան, կամ այնքան եկամուտ։ Շուկայական արժեքն այն է, թե որքան է պատրաստ սուբյեկտը վճարել գույքի համար։ Սրանք տարբեր բաներ են, իրարամերժ։ 

- Ուրեմն, չ՞ի կարող լինել անշարժ գույքի կադաստրային արժեքի շուկայական գնահատում։

- Ոչ։ Կարծում եմ, որ սա արված է նրա համար, որ գույքը ավելի բարձր գնահատելու հնարավորություն ստեղծելով, փորձեն ստանալ ավելի շատ գույքահարկ։ Եթե առաջնորդվում ենք կադաստրային արժեքով, մենք պարտավոր ենք գույքի տարեկան ամորտիզացիան (մաշվածությունը) հաշվել։  Հաշվարկի եղանակը խորհրդային ժամանակներից չի փոխվել, և գույքի ամորտիզացիան տարեկան 2 տոկոս է կազմում։ Իսկ եթե գնում ենք շուկայական արժեքով, ապա պետք է 10-20 ռիելթերներ ընտրենք, նրանց գոյացրած միջին գինը առանց գոտիացման և այլ գործոնների ընդունենք որպես հիմք, նշելով, թե քանի գործարք է կատարվել այդ գնով, և ապա պետք է սահմաննեք այդ գույքի՝ առանձնատան կամ բնակարանի շուկայական արժեքը։ Գույքահարկը պետք է հաշվարկվի 20-25 տոկոսից պակաս, քան շուկայական արժեքն է։ Այլապես եթե շուկայական արժեքն ենք ընդունում որպես հիմք, պարտավոր ենք սեփականատիրոջ ցանկությամբ որպես պետություն գնել նրա գույքը։

- Պարոն Բագրատյան, եթե ընդունենք, որ շուկայական գնից է հաշվարկվելու գույքահարկը, այդ դեպքում գույքի շուկայական գինն ինչպե՞ս է որոշվելու։   

- Մենք կամ կադաստրային գնահատական ենք տալիս, կամ շուկայական։ Այսօր անշարժ գույքի գործակալությունները աշխատում են երեք մեթոդով՝ կադաստրային,  շուկայական և կապիտալիզացիայի մեթոդով։  Այո, եթե մենք գնում ենք շուկայական մեթոդին, ապա դա ծնում է այսպիսի պրոբլեմ՝ ինչը համարել շուկայական գին։ Թվում է, թե խնդիրը շատ պարզ է։ Մենք բոլորս գիտենք, թե ինչ արժե, ասենք, մեկ սենյականոց բնակարանը Երևանի կենտրոնում։ Բայց դա չեղավ շուկայական գին։ Այն կախված է բազմաթիվ գործոններից՝ հարկայնությունից, բետոնից, շինանյութից և, ամենակարևորը, իրացումից։ Սա կարևոր է. անշարժ գույքը լիկվիդայնության խնդիր ունի։ Վտանգավոր է անշարժ գույքի գործակալությանը իրավունք տալ, որ որոշի քո բնակարանի արժեքը, որովհետև բնակարանները շուկայական գնով չեն վաճառում։ Արտասահմանում, օրինակ, Միացյալ Նահանգներում, ընդունված պրակտիկա է, վերցնել 10-15 անշարժ գույքի գործակալություն, նայել նրանց մոտ ինչքան է ձևավորվել քմ գույքի արժեքը այս կամ այն գոտիականության մեջ, և դրանից հետո անցում կատարել գործակցի։ Այսինքն, բնակարանն արժե 50 հազար դոլար, իրենք գնահատում են 20 տոկոս ցածր՝ 40 հազար դոլար։ 

- Ինչո՞ւ։

- Տեսեք, շատ երկրների օրենքներով եթե պետությունը  անշարժ գույքի շուկայական գին է հրապարակում, ապա ձեզ տալիս է նաև իրավունք իրեն պարտադրելու պետությանը, որ նա այդ գնով ձեռք բերի ձեր գույքը։ Այլապես շուկայական մեխանիզմը կտանի վակխանալիայի, կամայականությունների։ Անշարժ գույքը ձմերուկ չի, որ օրվա գին ունենա։ Բնակարանի, տան վաճառքը անհատական գործարք է, որը տեղի է ունենում 20-30 տարին մեկ, և մարդը կարող է խաբվել և կարող է շահել։ Մի խնդիր էլ կա։ Դժվար է արժեքները որոշել, որովհետև տուն կառուցելով կենտրոնում և ծայրամասում մարդը նուն գումարն է ծախսում։ Եթե նկատի ունենան մարդու արած ծախսերը, ապա ծայրամասերում տներն ավելի էժան են ծախվում, քան կարող էին կառուցվել։ Այս դեպքում մարդը ոչ թե պետք է գույքահարկ տա, այլ մի բան էլ պետությունը պետք է նրան տարեկան դոտացիա տա։ Ոչ մի երկրի անշարժ գույքի վրա դոտացիա չի տալիս, դրա համար զգուշանում է անշարժ գույքը հարկելուց ու մշակում է ճշգրիտ մեխանիզմներ։  

- Էլ ի՞նչ դիտողություններ ունեք, ի՞նչ տարբերություններ կան նախկին կարգի հետ։ 

- Այս օրենքը ի տարբերություն նախորդի, կառավարությանը վոլյունտարիզմի հնարավորություն է տալիս։ Կառավարությունը կարող է այս օրինագծով որակական բնութագրիչներ ու գործակիցներ հաշվել, 1 քառակուսի մետր մակերեսի բազային արժեքը սահմանել, ինչն անընդունելի է, որովհետև խոսքը անշարժ գույքի՝ սեփականության մասին է։ Իսկ սեփականության իրավունքներին կարելի է անդրադարձ կատարել միայն օրենքի միջոցով, որում հնարավորինս մանրամասն գրվում են բոլոր դետալները, տեղ չթողնելով կառավարության, կամ գերատեսչությունների նորմավորմանը։ Նախկին օրենքը տասնյակ էջերից էր բաղկացած, իսկ նորը՝ մեկ։

- Այսինքն, կառավարությունը իրավունք չուն՞ի անշարժ գույքի արժեքներ ու գործակիցներ որոշել։

- Ոչ։

- Հայտարարվում է, որ այս օրինագծի հիմքը հարկային նոր օրենսգրքի պահանջներն են։ Կ՞ա հարկային օրենսգրքի նախագծում պահանջ, որը պարտավորեցնում է գույքահարկ վերանայել։

- Այդպիսի բան չկա։

- Նախագծում առանձին բանաձևեր են սահմանվում մի կողմից  հողամասների, բնակարանների և մյուս կողմից՝ բազմաբնակարան շենքերի ու այնտեղ գտնվող ոչ բնակելի, կամ արտադրական տարածքների համար։ Ինչպե՞ս հասկանալ սա։

-  Իմ կարծիքով, դրա կարիքը չկա։ Նրանք առաջնորդվել են գույքահարկի մասին օրենքի տրամաբանությամբ։ Բայց տարբերություն չկա, քառակուսի մետրը քառակուսի մետր է։ Նրանք բոլոր դեպքերում ելնում են մեկ քմ կադաստրային արժեքից և գոտիականությունից։ Այստեղ շուկայական արժեքի մասին խոսք չկա։

- Ձեր կարծիքով կառավարությունը ի՞նչ խնդիր է լուծում գույքահարկ բարձրացնելով։

-Այն ձևով, որ ներկայացվել է օրենքում, հետապնդում է միայն բյուջեն լցնելու նպատակ։ Իմ մոտեցման դեպքում կաշխատեր նաև տնտեսական նպատակը և կբերեր  նրան, որ մարդիկ իրենց խնայողությունները չկուտակեն անշարժ գույքի ձևով։ 2009 թվականի իմ առաջարկած սխեմայի մեջ գույքահարկի փոփոխությունը չէր կարող վերաբերվել մինչև 70-80 քմ տարածքներին, որոնց համար սահմանվում էր նվազագույն, սիմվոլիկ գույքահարկ։ Անկախ նրանից, թե խոշոր էր գույքը, թե փոքր, առաջին 70-80 քմ-ն այդպես պետք է հարկվեին։ Իսկ հետագայում արդեն տոկոսը բարձրանում էր։ Հին օրենքով 40 մլն-ից ավելի արժեք ունեցող բնակարանների ու տների համար գույքահարկի տոկոսը բարձրանում է մինչև մեկ տոկոս։ Նոր օրենքով հավանաբար, կարող է բարձրանալ մինչև 1,6-1,8 տոկոս։

-Բոլորին հետաքրքրում է հետևյալ հարցը՝ կթանկանա թ՞ե չէ անշարժ գույքը։ 

- Այս որոշումից հետո անշարժ գույքը կէժանանա։ Եթե հարկը բարձրացնում ես, գույքն էժանանում է։ Իսկ բնակարանների վարձը կթանկանա։

- Կարո՞ղ է սոցիալական խնդիր առաջանալ կենտրոնի բնակիչների համար, ովքեր մեծահարուստ չեն։

- Եթե այս ձևով բարձրացնեն գույքահարկը, հնարավոր է, այո։

- Կուզեի հարցնել նաև կադաստրային արժեքի մասին, ո՞վ է դա սահմանում, կադաստրի կոմիտե՞ն։ 

- Մենք անունով ունենք կադաստրի կոմիտե, բայց կադաստր չունենք։ Մենք ունենք անշարժ գույքը գրանցող մարմին, իսկ կադաստրը այն է, որ բացի գրանցելուց տալիս է անշարժ գույքի ճիշտ տեղն ու դիրքը։ 90-ականներին այդ աշխատանքները տարվում էին։ Մեր նկատմամբ 25 տարի առաջ շեֆություն էին ստանձնել շվեդները, որոնք ունեն աշխարհում լավագույն կադաստրի համակարգը։  Մենք համարյա ավարտում էինք աշխատանքը, բայց հետո (1998-ից հետո) մենք դրանք դադարեցրինք։ Այսօր մենք կադաստր չունենք։ Մենք պարզապես կարողանում ենք գրանցել անշարժ գույքը, կատարում ենք չափագրում, բայց չենք նշում, թե որ հորիզոնականում ու որ միջորէականում է դա գտնվում։ Դրա կողքի  հողամասի ճիշտ սահմանները պետք է սկսվեն այնտեղ, որտեղ ավարտվում է իմ հողը։ Բայց այդպիսի հիմնարկ մենք չունենք։ Եթե Հայաստանի բոլոր հողերն ու շինությունները իրար կողքի ես դնում, ստացվում է, որ հանրապետության տարածքը չի հերիքում։